Cuando los reguladores de vivienda de California se pelean con los votantes, ¿quién gana?

Read this story in English

En noviembre, los votantes de Eureka decidirán si desechan un plan de desarrollo de viviendas que fue aprobado por los reguladores de vivienda de California en 2020 y, en el proceso, correrán el riesgo de burlarse de Sacramento.

Los planificadores urbanos de la ciudad del condado de Humboldt han pasado años descubriendo cómo preparar el terreno para casi 1,000 nuevas unidades para finales de la década, una cuota que les ha asignado el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California. Un pilar clave del plan de la ciudad es convertir una docena de estacionamientos públicos en proyectos de viviendas asequibles.

Esa gran idea desencadenó una tormenta política local sobre las viviendas propuestas, la pérdida de estacionamiento y el futuro mismo de Eureka. De ahí la medida electoral de noviembre, que impondría nuevos y costosos requisitos de estacionamiento a los proyectos propuestos de conversión de lotes a viviendas y dirigiría el desarrollo a una escuela secundaria abandonada en el otro extremo de la ciudad.

La pelea por los estacionamientos de Eureka es claramente Eureka en muchos de sus detalles, pero los contornos generales de la historia son familiares. Durante la última media década, los legisladores estatales han aprobado docenas de nuevas leyes que exigen que los funcionarios electos locales aprueben más viviendas, lo quieran o no. Los reguladores y el Departamento de Justicia del estado se han vuelto cada vez más inflexibles. Las demandas en Huntington Beach y La Cañada Flintridge y los acuerdos legales en Fullerton y Coronado hablan de la nueva realidad regulatoria.

Lo que hace que el conflicto inmobiliario en Eureka sea inusual es que no son los líderes electos locales quienes están impugnando las regulaciones estatales. En noviembre, podrían ser los propios votantes quienes desechen el plan aprobado por el Estado.

Si lo hacen, eso podría poner a la ciudad en aguas legales inestables. A medida que se acercan más plazos para la vivienda impuestos por el estado, es posible que otras ciudades de California pronto se encuentren igualmente a la deriva.

Mensajes contradictorios de los tribunales

Durante décadas, los defensores del lento crecimiento de California han utilizado el proceso de iniciativa ciudadana para frenar la marea de desarrollo no deseado. Un análisis publicado por un grupo de expertos y una organización de defensa del desarrollo del Área de la Bahía, SPUR, identificó 208 iniciativas locales exitosas que restringieron la construcción de viviendas entre 1973 y 2023.

Eureka ocupa un lugar especial en esa historia. En 1949, los funcionarios de la ciudad votaron a favor de utilizar fondos federales para construir viviendas de “alquiler bajo” reservadas para los veteranos. La reacción local generó una campaña a nivel estatal que finalmente agregó el Artículo 34 a la constitución estatal, una disposición que otorga a los votantes locales poder de veto sobre nuevos proyectos de vivienda pública. Setenta y cinco años después, los defensores de la vivienda todavía no han logrado eliminar esa disposición de la ley estatal.

Pero la influencia política del bloque de votantes antidesarrollo puede haber comenzado a debilitarse. Desde 2022, las mayorías en Menlo Park, Laguna Beach, Santa Cruz, Costa Mesa y Nevada City han rechazado medidas antidesarrollo o aprobado iniciativas para revertir medidas anteriores.

Si los votantes de Eureka se oponen a esa tendencia reciente y se presentan a preservar los estacionamientos, el precedente judicial reciente no ofrece una visión clara de lo que podría suceder.

Los jueces han dictaminado que cuando las restricciones locales (incluso aquellas aprobadas por voto popular) hacen imposible cumplir con los requisitos estatales de vivienda, las leyes estatales tienden a prevalecer. Pero en los casos en los que las restricciones locales no hacen imposible, sino simplemente más costoso o más complicado, que las ciudades sigan los decretos estatales, la orientación de los tribunales ha sido inconsistente.

Encinitas, en el condado de San Diego, ha sido la zona cero de esta confusión judicial. La ciudad tiene una ley que requiere la aprobación de los votantes de cualquier cambio importante en la política de vivienda y uso del suelo. Cuando en 2016 la ciudad presentó su plan de desarrollo de viviendas exigido por el estado para la aprobación del electorado, los votantes lo rechazaron. La ciudad lo intentó nuevamente en 2018 y nuevamente los votantes se negaron a cooperar.

Finalmente, un juez local intervino y escribió que “la Corte debe encontrar una salida al estancamiento ” y permitió que el plan siguiera adelante a pesar de las objeciones del electorado. Pero cuando la propia ciudad volvió al tribunal y le pidió permiso para ignorar al electorado también en todos los futuros planes de vivienda, otro juez se negó. El primer fallo, que suspendió el poder de referéndum de los votantes, fue evidentemente sólo una vez, y sólo después de que los votantes habían dado la respuesta “incorrecta” varias veces.

La política de decir no

Tal ambigüedad legal ha puesto a algunas ciudades en la difícil situación de tener que elegir qué ley seguir y cuál infringir.

En 2021, la ciudad de Alameda, atrapada entre un requisito estatal de permitir más viviendas y una iniciativa electoral local, reafirmada por los votantes en 2020, que prohibía efectivamente la construcción de cualquier edificio de apartamentos en la isla, simplemente decidió ignorar la voluntad del gobierno electorado.

Es probable que ese enigma surja en ciudades de todo el estado. Sausalito, al otro lado de la bahía de San Francisco, podría tener que reconsiderar una ordenanza de desarrollo ribereño promulgada por los votantes si quiere permitir la construcción en algunos de los lugares que le dijeron al estado que haría.

Y en Yorba Linda del condado de Orange, donde los votantes rechazaron una medida para rezonificar muchas de las parcelas identificadas por la ciudad como aptas para el desarrollo en su plan de vivienda, los funcionarios de la ciudad están intentando nuevamente, mientras trabajan y oran por un resultado más amigable.

“La Ciudad está en el proceso de presentar una propuesta revisada del Elemento de Vivienda a los votantes en noviembre de 2024”, dijo el portavoz de Yorba Linda, Geoff Spencer, en un correo electrónico. “Esta propuesta revisada se desarrolló con la ayuda de un grupo de trabajo de residentes que incluyó a residentes de todo Yorba Linda para unirse y crear un plan que todos sus vecinos pudieran respaldar y apoyar”.

Elizabeth Hansburg, defensora del desarrollo de viviendas en el condado de Orange, dijo que el enfoque de Yorba Linda da demasiada diferencia a los votantes locales que no quieren mayor densidad en sus vecindarios.

“El ayuntamiento, la comisión de planificación, el administrador de la ciudad, el departamento de planificación, todas sus acciones están sujetas a los tribunales”, dijo. “Pero puedes conseguir un tipo cualquiera o un grupo de NIMBY con suficiente dinero para crear una propuesta electoral que realmente cause estragos en todo el proceso”.

Un cambio importante en la dinámica política durante la última década: los redactores de medidas electorales contra el desarrollo ya no están simplemente compitiendo contra oponentes locales.

“Puedes conseguir un tipo cualquiera o un grupo de NIMBY con suficiente dinero para crear una propuesta electoral que realmente cause estragos en todo el proceso“

Elizabeth Hansburg, defensora del desarrollo de la vivienda en el condado de Orange

Las administraciones del gobernador Gavin Newsom y el fiscal general Rob Bonta han demostrado estar más dispuestas que sus predecesoras a penalizar a las ciudades que no cumplen al pie de la letra la ley estatal de vivienda. En febrero, la oficina de Bonta presentó un escrito ante el Tribunal Superior del Condado de Humboldt para defender el plan de vivienda de Eureka contra una de las pocas demandas presentadas por muchos de los mismos proponentes de la medida electoral local. “La Ciudad está cumpliendo activamente con las políticas estatales para facilitar el tan necesario desarrollo de viviendas precisamente en las áreas que esas políticas alientan a reducir el daño ambiental y mejorar la habitabilidad de todos los californianos”, se lee en el informe.

Con el máximo funcionario encargado de hacer cumplir la ley de California de su lado, los opositores a la medida Eureka ahora tienen consecuencias temibles y recientemente creíbles que agitar ante los votantes indecisos: litigios estatales, recortes de fondos y el temido “remedio del constructor”, una ley estatal que permite a los desarrolladores esencialmente ignorar Restricciones de zonificación local en ciudades y condados que no tienen planes de vivienda aprobados por el estado.

En lo que va del año, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario ha descertificado planes de vivienda en dos ciudades, ambas en el Área de la Bahía de San Francisco: Portola Valley y Saint Helena.

“La pregunta interesante es si la existencia del Builder’s Remedy y la voluntad del HCD de descertificar elementos de vivienda… cambian la política de votación a favor de esto”, dijo Chris Elmendorf, profesor de derecho de UC Davis.